中国房地产代建行业发展蓝皮书（第3版）_中指研究院_9787516422472

本书是中指研究院组织相关专业人士编写的一部关于房地产代建行业发展状况的研究报告。房地产代建行业是近年来在国内发展相当快的一个行业，其特点是充分协调全社会的各种生产要素，以提高产业的生产效率。本书坚持“住房不炒”的指导思想，内容包括房地产代建的演变，海外房地产代建模式研究，中国房地产代建行业发展特征，中国房地产代建行业发展趋势以及国内万科、绿城等知名房地产企业从事代建业务的案例。本书是一部比较有特点的专业读物，对与房地产相关的行业与机构从事业务有积极的作用与意义。

刘洪玉序《中国房地产代建行业发展蓝皮书》第1版和第2版分别在2017年和2021年初面世时，正值中国房地产市场高潮迭起、发展规模屡创新高的年代，代建作为一个创新性业务总体上处于探索发展阶段，大型综合性房地产企业的代建业务对其经营业绩的贡献还没有达到被重视和关注的程度。从2021年国家实施房地产金融审慎管理制度开始，以高负债、高杠杆、高周转为主要标志的传统房地产发展模式难以为继。面对房地产行业发展的新环境，尤其是房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，探索新的发展模式、加快构建房地产发展新模式，成为近年房地产行业的重要任务。在这个大背景下，越来越多的房地产企业响应政府号召，顺应行业发展趋势，开始实施轻重并举的发展策略，以增强企业风险抵御能力，提高企业财务韧性和可持续发展能力，并以此作为向新发展模式过渡的重要发展方向。代建正是满足这些转型发展需求的商业模式，使得代建业务从战略上得到了高度的重视。代建的本质是第三方房地产开发服务，是典型的轻资产业务。大型综合性房地产企业提供的代建服务，可以通过为客户提供创造性、专业化的解决方案，来提升项目投资、设计、建造、运营管理、租赁和证券化等环节的价值。代建也是用企业最好的人员、流程和技术服务，以及与承包商、供应商、渠道和销售商等建立的牢固而长期的关系，为客户提供高质量、按时、按预算、高附加值的第三方服务。经过近4年的发展，代建行业又取得了长足的发展。一是随着代建业务在公司营业收入尤其是净利润中贡献度的提升，代建业务在大型综合性房企的战略地位显著提高；二是为满足代建需求，代建模式与时俱进不断丰富，如结合债务重组、保交房等工作出现的纾困代建就进一步丰富了资本代建的内涵；三是随着越来越多的房企涉足代建业务，市场竞争日趋激烈，品牌化、专业化、特色化等成为影响代建企业竞争力的关键因素，决定着代建企业的生存发展和优胜劣汰；四是又涌现出一大批优秀的代建企业和优秀代建项目案例，其经营模式和经营实践可为行业提供有益借鉴。 2025年是努力实现房地产市场止跌回稳、开启房地产发展新时代的关键之年，房地产代建业务也将迎来新的发展机遇。从国际大型综合性房地产企业发展的经验来看，随着房地产开发投资来源结构的变化，自有资金、债务资金越来越多地被直接投资资金所取代，代建尤其是资本代建的需求将大幅增加，代建模式也在不断发展变化。本书以“十五五”为基准时段，结合房地产市场发展新形势，预判房地产代建规模变化，剖析存在的结构性机遇，总结代建企业经营新现象，分析代建企业经营发展趋势，有关结论可以为代建企业制定发展策略提供参考借鉴。此外，第3版蓝皮书还补充了代建发展新数据，完善了优秀代建企业新实践，及时全面地反映了代建行业发展新变化、分析了代建业务发展的新趋势。非常感谢本书编委会和一线研究人员的艰苦努力和长期坚持，感谢代建企业无私地分享其宝贵经验。相信本书对房地产代建行业持续健康发展，对加快构建房地产新发展模式，都能起到一定的促进作用。

前言 001 第一章中国房地产市场化专业发展历程 001 第一节 “98房改”开启市场化、规模化之路 003 第二节房地产高速增长，品牌房企初现 010 第三节货币宽松期，土地增值向开发增值转变 017 第四节白银时代专业化诉求提升，房企纷纷谋求多元转型 022 第五节提出“房住不炒”定位，行业进入高质量阶段 031 第六节探索新发展模式，代建成为重要发力点 043 第二章中国房地产代建起源与演变 057 第一节房地产代建的起源 057 第二节代建制度正式推出，政府代建成为主流 067 第三节中小房企寻求产品增值，商业代建蓬勃发展 094 第四节资本代建形式多样，企业不断持续探索 107 第三章中国房地产代建发展运行和竞争格局分析 115 第一节代建规模高企，市场集中度较高 115 第二节代建企业构建特色竞争力 122 第三节专业力分析 128 第四节品牌力分析 141 第五节服务力分析 143 第六节资源力分析 147 第七节创新力分析 150 第四章中国房地产典型代建企业及项目案例 155 第一节典型企业及项目案例分析 155 第二节绿城管理：中国房地产轻资产开发模式的先行者与引领者 158 第三节中原建业：五大核心优势驱动轻资产创新发展 180 第四节蓝城集团：营造精品住宅，引领美好生活 188 第五节金地管理：产品力、经营力和服务力协同创造价值 198 第六节龙湖龙智造：以龙湖智慧智造未来城市 209 第七节中天美好·光影管理：“1+N”服务体系赢双业主信赖 220 第八节腾云筑科：科技服务力引领代建新模式 229 第九节凤凰智拓：全产业链赋能一站式服务 238 第十节璀璨管理：只做精品的非典型代建之路 243 第五章海外房企转型及代建模式研究 252 第一节海外房企转型研究 253 第二节美国房地产代建模式 265 第三节英国房地产代建模式 271 第四节德国房地产代建模式 274 第五节新加坡房地产代建模式 278 第六节日本代建模式 282 第七节香港地区房地产代建模式 286 第六章房地产代建发展趋势及风险 290 第一节代建市场规模及趋势分析 290 第二节房地产代建的问题与痛点 296 第三节房地产代建行业风险与防范 297 参考文献 303

以下是规范排版后的内容：三、房改三年后房价指数迎来首轮上涨在房地产市场化初期，绝大多数城市房地产市场尚处于起步阶段，整体规模有限，北京、上海、天津、武汉等城市市场基本反映了全国市场状况。单就房价而言，从中国房地产指数系统中两个核心城市北京、上海的指数运行来看，这一阶段两城市的房价指数变化趋势基本相同：在房改后的三年内，政策变化对房价影响效果一般，但三年之后房价迎来了市场化后的首轮快速上升。北京新建住房价格指数在1996—2002年间总体保持平稳，且稳中有升，之后指数迅速攀升，2002—2004年两年时间，指数累计增长22%。上海房价在1998年受金融危机影响同比降幅达到11.5%，2001年起开始显著上涨，2001—2004年三年期间，指数累计增长82%。特别是受2001年北京申奥成功、中国加入WTO等事件影响，市场投资情绪高涨，以温州炒房团为代表的投资客加速涌入热点城市，北京、上海等城市房价迅速攀升。2003年，北京、上海的房价同比涨幅分别达到了9.6%和27.1%（图1-6）。图1-6 1996—2003年北京、上海住宅价格指数走势情况数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 四、房企数量快速增长，优秀企业崭露头角 “房地产特别是住宅产业既是城市化创造出来的巨大需求和市场的受益者，又是城市化进程强有力的推动者、建设者和美容师”。1998年房改确立了住宅货币化路径，城镇居民从福利分房开始进入商品房时代。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。房地产开发商的数量快速膨胀，由1990年的4400家增加到2003年的近37123家，从业人数由14万人增加到120万余人。这一阶段，我国房地产企业良莠不齐，多数企业发展时间不长，行业集中度偏低，追求规模化经营成为这一阶段房地产开发企业的核心诉求和趋势。最为典型的万科，集中资源发展房产业务，并通过专业化经营进行跨区域房地产开发。同期，在业内具有一定的跨区域发展规模和市场影响力的企业还包括中海、华新国际、香港新世界等。除此之外，华润置地、万通、金地等多数企业仍以区域性发展为主。尽管在市场化起步阶段，多数开发商依靠粗放的发展方式进行扩张，但企业的开发能力已与福利分房时期有明显的提高，在房屋设计和质量上开始有所作为，更加符合宜居特点和人文品位的商品房小区开始出现。从20世纪90年代的筒子楼到单元房，再到后来的多层、小高层、洋房、别墅等，中国人的居住水平发生了质的改变和飞跃（图1-7）。

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